“烂尾楼风暴，”台湾也一样

“烂尾楼一旦出现，绝对是多重伤害；建商、消费者、社会经济面、公信力、税收，没有赢家。若同个区域接连出现烂尾楼建案，绝对重创信心，恐怕得花5到10年才能再爬起来。”

这话出自台湾从事房地产业务的人士之口。

最近大陆出现“烂尾楼风暴”，台湾也一样，消费者权益大受冲击，影响所及，整个社会都将付出长期代价。

那台湾的“烂尾楼风暴”是怎么来的?购屋者遇到什么惨况?建商又为何“烂尾”?

首先要看结构：预售屋有三方关系人，购屋者，建商，与银行。先说说银行的角色。

两岸银行角色的差异

在台湾，预售屋完工后，建商才能申请建筑物“使用执照”，有了“使用执照”，银行才有依据评估放贷成数比例。换言之，当购屋者向银行申请房贷时，预售屋已完工，建物也已可使用(接水接电)。

那么，如果银行愿意放贷的成数不够怎么办?一般就是购屋者要自筹不足款项，或看建商愿不愿意自行向银行贷款补足。这在签约时，买卖双方就应有相关条款保障各自权益。

原则上，两岸一样，建商都会与银行绑定，台湾购屋者可以选择自己找银行办理贷款，或选择建商建议的几个银行择一办理。会买预售屋的人，就是看中预售屋较成屋便宜，不是有钱人，与银行的关系并不深，所以通常会选择建商建议的银行，以避免交屋时因时间差而违约。

因此，在台湾，比较不会出现因项目停工，购屋者集体停止缴交贷款，银行被卷入纠纷的问题。

但台湾购屋者遇到的主要问题是别的。

台湾购屋者遇到烂尾楼的事例

高雄一处建案延迟一年多未交屋，部分预购的民众要求建商尽速交屋，并依合约赔偿迟延利息，不料建商竟发出存证信函(法律文件)，指愿意加总价的15%买回房子。购屋者觉得荒谬不合理，便组成自救会，投诉消费者保护组织讨公道。

依台湾法规，建案完工后须于3个月内取得使用执照并交屋，若逾期，建商就需每日给予买方已缴款项万分之五的延迟利息。例如，若买方已缴100万台币，建商每日要赔给买方500元，直到完工交屋。

建商为了规避违约，便提供买方以上条件。总价的15%，若是合约载明总价1000万的房子，买主就能得到150万的赔偿，看起来不错。然而，预售屋从建造到交屋，往往就是2年到5年，在高雄这个例子里，施工期间房价已涨了50%到60%。

换言之，建商的办法是稳赚不赔，延迟交屋还能赚钱，当然荒谬。若此案建商赢，那所有房价上涨区域的建商都会比照办理，天下大乱。对购屋者而言，若放弃，再找同区域类似条件的房屋，这15%还远不够补足房价上涨的幅度。

近年，因疫情等诸多因素干扰，台湾预售屋普遍性延迟交屋，最少迟半年，迟一年以上的亦比比皆是。

能交屋还不算烂尾，购屋者最怕的，也不是建商在时间差与房价利差上玩花招，而是建商在建案完工前破产倒闭，甚至不知所踪。

我想，两岸都差不多，建商倒闭，意味着购屋者血本无归。纵然法律绝对站在消费者这边，但实际情况是，建商给不出钱就是给不出，诉诸法律途径，购屋者最终只能拿到一纸比小学毕业证书价值还低的债权凭证。

那么，为何建商会出现烂尾?

建商恶习与大环境丕变

持平而论，除了极少数例外，没有建商乐见烂尾，因为事关其财务的周转率，房屋愈快建好，愈快脱手，财务金流愈顺畅，就愈快能搞新建案。

烂尾楼的出现，一般是因建商为求快速盈利，而扩张信用，搞高杠杆财务游戏的恶习。

具体到预售屋是这样的，建商买地的钱来自银行贷款，建屋的钱由消费者预付。因此在低利环境下就疯狂炒地，快速推出建案，快速取得建屋成本，快速完工，快速脱手，公司就快速扩张，这是从金流面看生态。

在政策面，台湾容许建商大量销售预售屋，消费者也喜欢捡便宜，银行因低利环境也尽量放贷，所以这个行业便出现荣景。由金流面看即知，这个生态也能让小型建商致富，因此中小建商便如雨后春笋地出现，而他们不见得都有健全的财务管理。

在市场面，疫情前2年，台湾房市极旺，民众甚至深夜排队购买预售屋；为抢市场，小型建商便压低利润抢地。过去建商毛利5成才愿意做，但荣景的时候，就算利润仅3成，小建商也抢着做。

毛利一降低，“防火墙”就没了。所谓防火墙，就是要预留部分利润，因应可能上涨的物料，工资，或其它不可抗的负面因素。

因为荣景，小建商“满手都是地”，如前所述，“土地”就是从银行借来的“债务”，因此必须快速接单完成建案，资金周转才不会出问题。

不幸地，疫情来了，先是供应链断链，以致进口物料短缺，价格上涨。再来是防疫措施，致使缺工，工资也上涨。自2018年至今，营建成本(工与料)已上涨3至5成，全台营建工人短缺近12万人。

除此之外，由于当局的打炒房政策，投机客退场，买气收敛。再加上美国通涨升息，使得台湾央行也被迫升息与信用管制(抽银根)，紧缩了土地买卖的放款，又削弱了买气。

换言之，建商在荣景之后，接连受到打击，“满手地”就是一身债，建案施工一半缺工、物料涨价、延迟到货，以致无法如期完工，于是资金周转很快就出现问题。

当建商资金周转出问题，选择有三种: a.) 将手上未完成的建案“盘出去”，让别的建商接手；b.) 与购屋者协商，避开违约风险求展延，拼完工。c.) 倒账，破产，不玩了。

也有建商资金周转还好，但觉得总体利润不如预期，干脆在房价上涨的区域故意不完工，拿点资金出来向购屋者高价买回，然后用更高的价格再卖一次。

打炒房，烂尾楼，还是拉不下台湾房价

房市如同股市，行情好的时候，投资人一窝蜂买股，并不惜借贷买股，拉高财务杠杆求暴利。

然而，一旦阴霾出现，借钱买股的投资者无法长期持有股票，赔钱也必须卖股还债，因而快速退场，整个市场气氛就连带受到这种“认赔杀出”的风潮所影响，非理性卖盘涌现。

金流面、政策面、市场面，台湾的房地产生态，简单说就是，建商无法承受房价下跌的后果，也无法承受非预期意外所带来的成本压力。

这就是烂尾楼为何会接连出现，买房信心隐隐崩盘，房价却仍居高不下，甚至有些地区还在涨价的原因。

举个浅白的例子：一个有A、B两项预售屋建案的建商，两案都在房价不错的地区，A建案施工到一半，因缺工与物料问题而受到拖延，B建案正要开始销售。请问，在A建案发生资金周转问题时，建商会在B建案降价求售，以弥补资金缺口吗?

答案是不会的。降价意味着利润压缩，但营建成本仍在上扬，上扬速度比房价上涨速度还快，所以即便不降价，利润已经减少，再降价只会让债务陷阱愈来愈大。所以还没开工的B建案就会拖延开工时间，看能否用其他方式先解决A建案的问题。

那么建商会怎么办呢?以上所举的成例显示，建商会在未完工的A建案上尽量拖延，争取脱困时间。期间会用各种手段规避违约损失，或盘出去给别的建商承接，或干脆连B建案也盘出去，在违约与倒闭前解决，可以存活就活，不能活就申请破产。

请注意，所有选项都不含“降价”，因为就算要盘给别的建商，市价先降再求顶让，不是“昏招”吗?

结论

对无房产的民众而言，愿望只有一个，就是希望房价能让工薪阶级的负担不是那么沉重。

然而，对任何经济体而言，房市畅旺是拼内销业绩的捷径，而这个产业的生存捷径，却往往是高杠杆财务操作，以及无止尽地炒作房价。所以在政策面要做到房市健全，总是做不到位，顾此失彼。

但无论怎么说，烂尾楼是不该出现的现象，更别说大规模出现，如文首所言，烂尾楼一旦出现，建商、消费者、社会经济面、公信力、税收，没有赢家。

反过来说，一次大规模的烂建商倒闭潮，也不全是坏事，社会得以检讨房市的弊端、监管的尺度，与人民权益在法律保障上的缺失。怕的是这些烂建商(以及烂银行)找到方法生存，日后再重施故伎。

炒房投机客毕竟是少数，多数购屋者是花了毕生积蓄买房，碰到烂尾楼当然痛不欲生。烂尾楼只是台湾房市弊端的一角，其它诸多问题，长年不见改善，所以这个议题，是说不完的故事。

日后一定还有其它弊端会爆开。